Le logement étudiant, la bonne idée pour investir dans l’immobilier
Tous les ans, il y a plus d'un million d'étudiants qui cherchent à se loger dans les cités universitaires. Certains parviennent à trouver leur bonheur dans ces cités U, et les autres n'ont de choix que de faire des locations libres.
Actuellement, ce n'est un secret pour personne, la demande de logement des étudiants n'est pas du tout satisfaisante. Les investisseurs qui cherchent à exploiter ce marché, c'est à dire l'achat d'une chambre de bonne ou d'un studio, semble être une bonne affaire en matière de placement. Il existe deux options possibles dans un tel cas : la location d'un studio meublé ou la location d'une chambre dans une cité universitaire.
Le fait d'investir dans un logement meublé et de surcroît ancien présente de nombreux avantages. Le prix de ces logements sera bien moins élevé qu'un nouveau logement et il y a beaucoup plus d'offres. Dans cette situation, il faut faire tout de même attention à l'emplacement du logement. Il est préférable de privilégier un logement près de l'université.
Partout en France, un studio de 20 à 25 mètres carrés, bien situé, peut se négocier entre 70 000 et 100 000 euros. En revanche à Paris les prix sont plus conséquents, et un tel bien se négocie entre 160 000 et 250 000 euros et ce, selon sa localité. Pour un étudiant, il est préférable pour son intérêt de louer un studio meublé, car les règles de location sont plus souples. Le bail peut être d'un an seulement et voire même 9 mois au lieu de 3 ans pour une location vide.
Eviter les petites surfaces !
Les propriétaires se permettent très souvent bien trop de liberté ! La Commission des clauses abusives se charge de dénoncer les abus dans les contrats de location meublée et cela arrive très souvent. De plus, la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) prévoit de mettre en place certaines règles de location meublée, contrairement aux locations vides, qui elles protègent davantage les locataires.
Si la surface de location est de moins de 9 m2, elle ne respecte pas du tout les normes de décence. En dessous de 14 m2, il faut faire très attention à la surtaxe du loyer. Les propriétaires ne doivent pas non plus être trop gourmands niveau loyer. Il ne faut pas oublier que ce sot des étudiants qui louent ces logements, et que leur budget s’avoisine à 500 euros en province et est entre 500 et 700 euros à Paris où les prix sont plus élevés.
La location meublée est soumise fiscalement au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette dernière est avantageuse pour les propriétaires car ils peuvent déduire pratiquement toutes leurs charges de leurs loyers et ainsi amoindrir les dépenses de mobilier, mais aussi ceux de l'achat du logement, ainsi l'imposition sera aussi diminuer.
Selon la ville, les propriétaires peuvent également obtenir entre 5 et 6% de rendement avant impôts. L'option d'acheter un logement neuf dans une résidence étudiante peut être tout aussi avantageuse et rentable pour un propriétaire, puisque 14% des étudiants s'y logent.
Faire attention à ne pas surpayer le bien
Les offres les plus classiques restent les studios de 18 à 20 m2 à proximité des universités. Certains promoteurs proposent aussi des T2, et l'avantage de ce genre de location est que les propriétaires n'auront aucun problème de gestion. Le bien est sous bail commercial pendant au moins 9 mois pour la personne de la résidence universitaire qui se charge de sous-louer ce logement meublé.
En tant que locataire, il faut réunir plusieurs critères avant de signer votre bail. Tout d'abord renseignez-vous au sujet des prix dans les environs du logement, afin de ne pas être victime d'une escroquerie. Le prix doit être juste un peu plus cher qu'un logement neuf classique. Si les prix sont trop élevés, le propriétaire aura du mal à louer ses chambres ou studios. Il faut également faire attention à maintenir une activité viable, ce qui permettra d'affecter le rendement de l'investisseur.
Il ne faut pas non plus perdre de vue qu'une cité universitaire peut être déplacée, il est important de pouvoir prévoir dans une telle situation. C'est-à-dire penser à la reconversion du logement si cela arrivait.
Dans les résidences étudiantes, le remboursement de la TVA est possible au moment de l'achat du logement. Il est également possible de bénéficier du régime Censi-Bouvard, autorisant une réduction d'impôt de 11% du montant hors taxe de l'acquisition. Cela peut être échelonné sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros. Avec un tel produit, la rentabilité est de près de 4%.